时代对中国人开了个大玩笑。
三十年前,不少人放弃了有田有屋,有山有水的乡村生活投奔大城市,把农村户口换成了城市户口。
三十年过去,因为工作和理想,从农村迁入城市的人,面临着户口之殇。
城市高压、紧张、拥堵的生活,已经无法再让这一辈人觉得满足,他们向往从前的生活,一亩三分地,晴时耕雨时读。
但是
没有户口,就没有指标,没有指标就不能在宅基地上建房。
据业内人士估计,中国农村可流转土地价值约为万亿元人民币,其中耕地约40万亿,林地20万亿,宅基地40万亿。
这个被不少人错过了的市场,该如何创新,才能让中产和更多的消费者,拥有第二居所?
01
中央一号文件,鼓励农民自愿退出宅基地
以宋卫平的蓝城小镇项目为例,一般项目距离市中心1-3小时的车程,部分项目有农业及相关产业进行配套。售价在1-3万元/㎡不等。
“为了用户体验,通常的乡村房地产项目都是相对的封闭,这样能够减少外界的干扰。”资深地产评论员告诉锌财经,农村房地产项目容易和周边农户发生摩擦。
这样的房地产项目,从审批、拿地、开发、销售,到最终能够入住,至少也在3年以上。
在这个资金密集型的行业里,规模的核心竞争力,就是资本的体量。
但事实上,只有当项目到达一定规模时,开发商才有可能实现盈利。传统“招拍挂”的开发模式,周期长,资金需求大。以小镇模式为例,单个项目的启动资金不小于20亿。
能够实现大规模扩张和盈利的开发商寥寥无几,消费者所见的更多是营销的噱头。
另外一方面,随着政策的不断修整,村政府通过土地流转,将集体建设用地变更为国有建设用地进行开发的热情,也在下降,一来每年土地的指标都有限定,二来,复耕闲置宅基地,虽然能够创收,但并不长久。
“宅基地复耕有40万的补助,能够增加村集体的收入,但这都是一锤子买卖。一旦复耕,村集体就永久丧失了这些宅基地的使用权。”小庭院创始人周凯敏告诉锌财经创始人潘越飞。
虽然今年2月,中央一号文件的核心是“两权分置”改为“三权分置”,并鼓励农民自愿退出宅基地。但这样的举措,一定程度上限制了大型房产开发商进入宅基地流转的市场。
那么,如果地产开发的路径成本又高,又不好走,还有没有其他的路可以走?
02
故事和风景很美,风险自然也很高
事实上,民间农屋农舍的交易一直都存在,而且备受
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